Vous êtes propriétaire et souhaitez rentabiliser votre bien immobilier ? Que vous envisagiez de passer par la location longue durée ou la location Airbnb, le choix du bon modèle locatif est stratégique.
Comprendre la différence entre location longue durée et location saisonnière
Avant de choisir une stratégie locative, il est essentiel de bien différencier ces deux modèles.
La location longue durée
La location longue durée correspond à la signature d’un bail d’habitation classique, destiné à faire du logement la résidence principale du locataire. Il peut s’agir :
- d’un bail vide (3 ans renouvelables)
- ou d’un bail meublé (1 an renouvelable, ou 9 mois pour les étudiants)
Dans ce cadre, les loyers sont généralement encadrés en zones tendues, les règles sont strictes (préavis, congés, charges récupérables), et le propriétaire a une obligation de stabilité contractuelle.
La location saisonnière
À l’inverse, la location saisonnière — aussi appelée location courte durée — repose sur des séjours temporaires de quelques jours à quelques semaines, sans qu’il y ait domiciliation du locataire. Ces locations concernent des logements meublés, souvent diffusés via des plateformes comme Airbnb ou Booking.
Ce modèle permet au propriétaire :
- De bénéficier d’une très grande souplesse d’usage
- De fixer librement ses tarifs (pas d’encadrement des loyers)
- De récupérer le bien facilement entre deux séjours
Les avantages de la location longue durée
Opter pour une location longue durée offre plusieurs bénéfices, notamment en matière de sécurité et de tranquillité.
- Revenus stables et réguliers
- Peu de gestion quotidienne
- Moins de turnover et donc moins de frais de remise en état
- Charges partagées avec le locataire (taxe d’habitation, ordures ménagères)
- Moins de frais de communication ou d’intermédiation
En confiant votre bien à une agence de gestion locative, vous déléguez totalement les démarches administratives, juridiques et fiscales.
Les limites de la location longue durée
Ce modèle présente aussi quelques inconvénients :
- Accès au logement restreint pendant la durée du bail
- Difficulté à récupérer le logement (préavis, délais légaux)
- Encadrement des loyers dans les zones tendues
- Risque d’impayés (sauf souscription d’une assurance loyers impayés)
Weekome peut vous aider à sécuriser votre location longue durée grâce à une sélection rigoureuse des locataires et des garanties adaptées.
Les avantages de la location saisonnière
La location saisonnière, notamment via les plateformes comme Airbnb, offre un fort potentiel de rentabilité, surtout dans les zones touristiques.
- Tarifs à la nuitée élevés
- Absence d’encadrement des loyers
- Paiement à l’avance, limitant les risques d’impayés
- Flexibilité pour le propriétaire qui peut reprendre son logement
- Possibilité d’ajuster les prix selon la demande et la saison
Dans certaines villes, une location Airbnb peut générer deux à trois fois plus de revenus qu’une location longue durée équivalente.
Les inconvénients de la location saisonnière
La rentabilité plus élevée s’accompagne de certaines contraintes :
- Gestion intensive : accueil, ménage, linge, communication
- Périodes creuses et vacances locatives
- Frais de diffusion (Airbnb, Booking), commissions, budget publicité
- Réglementation stricte dans les grandes villes (déclaration, limites de durée)
- Réduction des avantages fiscaux depuis 2024 (réforme du régime micro-BIC)
Selon la loi de finances 2024, le régime micro-BIC est désormais plafonné à 15 000 € de recettes annuelles, avec un abattement fiscal réduit de 50 % à 30 %.
Comment faire le bon choix locatif ?
Voici trois critères essentiels à prendre en compte pour trancher entre location longue durée et location saisonnière.
Vos objectifs
- Si vous cherchez des revenus réguliers avec peu de contraintes, la location longue durée est à privilégier.
- Si vous recherchez une rentabilité maximale et êtes prêt à gérer activement votre bien, la location Airbnb est plus adaptée.
La localisation du bien
- Les villes étudiantes et zones résidentielles se prêtent bien à la location longue durée.
- Les zones touristiques (bord de mer, montagne, centres historiques) sont idéales pour la location saisonnière.
Votre disponibilité
- La gestion saisonnière exige du temps ou un service de conciergerie.
- La location longue durée peut être gérée passivement, surtout avec une agence.
Weekome vous propose des solutions de gestion locative adaptées à chaque modèle.
Quelle fiscalité selon le type de location ?
La fiscalité applicable à votre investissement immobilier varie considérablement selon que vous optez pour une location longue durée non meublée, une location meublée classique, ou une location saisonnière type Airbnb. Chaque régime offre des avantages, mais aussi des limites. Il est donc essentiel de bien comprendre les mécanismes pour optimiser votre rentabilité nette.
Location longue durée non meublée
Le régime micro-foncier
Ce régime est accessible si vos revenus locatifs issus de locations non meublées ne dépassent pas 15 000 € par an. Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers perçus, sans nécessité de justifier les charges.
Avantages :
- Simplicité de déclaration (case à cocher dans la déclaration de revenus)
- Idéal pour les petits investisseurs ou les premiers biens mis en location
Limites :
- Aucun amortissement possible
- Non optimal si vos charges réelles dépassent 30 %
Le régime réel
Obligatoire au-delà de 15 000 € de revenus fonciers annuels, il peut aussi être choisi sur option. Il vous permet de déduire les charges réellement supportées : intérêts d’emprunt, travaux, assurances, charges de copropriété, frais de gestion.
Avantages :
- Optimisation fiscale plus fine, surtout en cas de charges élevées
- Peut générer un déficit foncier, imputable sur le revenu global (dans certaines limites)
Limites :
- Nécessite une comptabilité plus rigoureuse
- Moins adapté pour de petits montants locatifs
Location meublée (LMNP ou LMP)
Que vous choisissiez de louer votre bien en location meublée classique sur une longue période ou en location saisonnière via des plateformes comme Airbnb, le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) ouvre droit à deux régimes fiscaux distincts.
Le régime micro-BIC (LMNP)
Applicable aux locations meublées (location longue durée meublée, location saisonnière type Airbnb), ce régime a été profondément modifié par la loi de finances 2024.
Désormais, le plafond de recettes est limité à 15 000 € par an (contre 77 700 € auparavant pour les meublés classiques), avec un abattement fiscal forfaitaire de 30 % (contre 50 % auparavant).
Avantages :
- Grande simplicité déclarative (sans comptabilité)
- Convient aux petits investisseurs ou aux locations ponctuelles
Limites :
- Moins intéressant fiscalement depuis 2024
- Pas de déduction réelle de charges ou d’amortissement
Le régime réel (LMNP ou LMP)
C’est le régime le plus puissant fiscalement si vous souhaitez optimiser vos revenus issus d’une location meublée professionnelle ou non professionnelle. Il permet de :
- Déduire toutes les charges (intérêts, travaux, frais de gestion)
- Amortir le bien immobilier, les meubles et les équipements
- Réduire voire annuler l’imposition sur vos revenus locatifs pendant plusieurs années
Avantages :
- Idéal pour les investisseurs en location Airbnb ou location meublée longue durée
- Possibilité de maîtriser sa fiscalité sur le long terme
- Compatible avec une stratégie patrimoniale (création de déficit BIC, non-imposabilité des loyers)
Limites :
- Comptabilité plus complexe (obligation de bilan)
- Besoin de se faire accompagner par un expert-comptable ou un gestionnaire
Conclusion : quelle stratégie locative choisir ?
En résumé :
- La location longue durée est idéale pour les investisseurs prudents et ceux qui souhaitent une gestion simplifiée.
- La location saisonnière offre une rentabilité supérieure mais demande plus d’implication et de vigilance réglementaire.
- Le régime micro-BIC, bien que moins avantageux en 2024, reste intéressant pour certains profils.
Votre choix doit tenir compte de la localisation, de vos objectifs financiers et de votre disponibilité. Quelle que soit votre stratégie, Weekome vous accompagne pour sécuriser, optimiser et rentabiliser votre investissement immobilier.
Vous hésitez encore ? Contactez-nous pour une estimation personnalisée gratuite et bénéficiez de nos services de gestion locative adaptés.
