La législation dans la location saisonnière, que faut-t-il savoir ?
Mai 25, 2020

L’investissement dans la location saisonnière se fait aujourd’hui de plus en plus nombreux. En effet, il s’agit d’une activité très rentable, et qui est susceptible de générer un excellent revenu supplémentaire. Le secteur est encore très exploitable puisque les demandes ne cessent d’augmenter. En fait, la location meublée de courte durée est tout autant avantageuse pour les locataires que pour les propriétaires.

Mais avant de vous lancer dans cette aventure, il est important de connaître les règles et la législation qui sont liées à ce type de location. Bien que plus souple que la location vide, et la location classique, la location saisonnière comporte néanmoins certaines différences de législation en fonction des villes et/ou de la durée de location. Découvrez toutes les démarches à faire, et les informations essentielles à ce propos dans les lignes suivantes.

Les règles à connaître

En matière d’investissement, la flexibilité des règlementations sur la location saisonnière font est sans nulle doute la plus intéressante. En effet, les conditions de location peuvent être fixées ouvertement par les deux parties, notamment le propriétaire-bailleurs et les locataires-vacanciers. Il faut toutefois respecter la durée maximale de trois mois, et la règle des 120 jours par an s’il s’agit d’une résidence principale. Il faut aussi retenir les quelques règles qui régissent cette activité.

Le contrat de location saisonnière

Le contrat peut se présenter sous forme de lettre de confirmation de réservation, ou sous forme de convention rédigée par des professionnels. L’important est d’avoir une forme écrite de la location. Ce contrat est, en effet, une sorte de garantie tant pour vous que pour le locataire en cas d’éventuels litiges.

Dans le cas où vous passez par une agence ou par un autre professionnel apte à gérer ce type de location, vous êtes tenu d’établir un contrat dans les règles. Mais si vous choisissez de laisser à une plateforme la gestion de votre location meublée courte durée, c’est cette dernière qui prend en charge toutes les formalités.

Dans tous les cas, les éléments obligatoires qui doivent figurer sur le contrat sont :

  • Les coordonnées des contractants ;
  • L’adresse du bien en location ;
  • Le prix de la location par nuitée, ainsi que le coût total du séjour ;
  • Les éventuelles charges du locataire (eau, électricité, Internet, …) : cela peut être forfaitaire ou calculé en fonction de la consommation réelle ;
  • La durée du séjour, avec la date et heure d’arrivé ainsi que la date et l’heure de départ ;
  • Les conditions de paiement et les acomptes ;
  • La politique d’annulation ;
  • Le coût du dépôt de garantie (s’il y en a) ;
  • La surface du logement

Mais il est recommandé d’ajouter les clauses suivantes dans les contrats de location saisonnière.

  • Inventaire des mobiliers mis à disposition du client ;
  • Les conditions de remise des clés à l’arrivée et au départ du client ;
  • Le nombre de personnes prévues pendant le séjour ou le nombre maximum de personne autorisée ;
  • Une convention sur l’autorisation ou l’interdiction des animaux de compagnie ;

Les paiements et les avances

Selon ses conditions, le propriétaire du bien loué en saisonnier est en droit de demander une avance, en forme d’acompte ou d’arrhes. Toutefois, cela ne doit pas être demandé plus de six mois avant la date de location.

  • L’acompte : c’est un engagement qui enlève toutes possibilités d’annulation du contrat. C’est-à-dire que le locataire est obligé de payer la totalité de la location peu importe s’il occupe le bien ou s’il annule après signature du contrat.
  • Les arrhes : elles permettent au locataire d’annuler la location, sans pour autant être remboursé de la somme versée. En fait, le propriétaire est libre de fixer les conditions à ce sujet. Il peut également fixer une durée où cette annulation peut être validée ou non.

Quant au paiement, le loyer doit être payé en totalité le jour de la location. Cela peut également se faire à partir de 1 mois avant la date d’arrivée du locataire.

À noter que la loi sur la location saisonnière ne prévoit aucun texte sur les coûts. C’est-à-dire que vous êtes libre de fixer vos prix. Certains loueurs fixent leur tarif en forfaitaire, ou selon le nombre d’occupants.

Le dépôt de garantie

En ce qui concerne le paiement du dépôt de garantie, il n’est à payer que le premier jour de la location. Mais quand le propriétaire inclut cet élément dans le contrat, il est tenu de faire un rapport détaillé de l’état des lieux avant l’arrivée des locataires.

Généralement, le montant d’un dépôt de garantie n’excède pas un mois de loyer. Comme pour le loyer, le propriétaire est libre de fixer son coût et les conditions correspondantes.

L’assurance liée à la location saisonnière

Les bailleurs de bien en saisonnier ne sont pas obligés de souscrire à une assurance. En effet, ils sont considérés comme des propriétaires non-occupants. Néanmoins, la souscription à une assurance est toujours gage de sécurité. Les plus importantes sont les couvertures contre l’incendie ou le dégât des eaux.

Vous pouvez aussi choisir :

  • une extension de garantie multirisque qui, en plus de couvrir la propriété, assure aussi l’abandon de recours. Cette option engage les locataires comme responsables en cas de dommage causé aux voisins. Ce qui implique une vérification de l’assurance habitation des locataires.
  • Une assurance pour compte. C’est une option qui vous permettra de couvrir chaque locataire, sans avoir à modifier le contrat à chaque nouvel occupant.

L’état des lieux :

L’état des lieux est un document annexe du contrat. Il sert à indiquer la liste des biens mis à disposition des locataires, et leur état. Il faut donc que ce document soit établi en présence des deux parties. L’état des lieux est à effectuer avant et après que les locataires occupent les lieux.

Si ce document est obligatoire pour les locations meublées, ce n’est pas le cas pour la location saisonnière. Toutefois, l’état des lieux est fortement recommandé pour servir de garantie, que ce soit pour le loueur ou les locataires.

Les déclarations à faire en fonction des villes

Avant de louer votre bien en saisonnier, il faut faire une déclaration auprès de la mairie, quelle que soit la situation géographique de votre logement. En fait, lorsque vous réalisez cette étape, vous serez sûrement informé de toutes les démarches administratives et des autorisations indispensables pour lancer votre activité. En effet, les déclarations à faire et les règles de la location saisonnière peuvent varier en fonction des villes. Par exemple, dans les communes des départements du Val-de-Marne, des Hauts de Seine et de Seine Saint-Denis, une autorisation de la mairie est obligatoire avant de louer un bien en meublé de tourisme. Pareil pour les communes à plus de 200 000 habitants, ou les zones tendues de plus de 50 000 habitants.

  • Le numéro d’enregistrement

Outre la déclaration de location saisonnière, il est également conseillé de demander un enregistrement auprès de la mairie. Il ne s’agit pas d’une démarche obligatoire, mais elle facilite le recouvrement de la taxe de séjour. Toutefois, certaines villes ont également décidé qu’un numéro d’enregistrement est obligatoire pour tous les meublés de tourisme. C’est valable tant pour une résidence principale qu’un logement secondaire. Le numéro d’enregistrement doit donc figurer sur toutes les annonces.

Il s’agit d’une procédure récente. Donc, les propriétaires d’un bien loué en saisonnier il y a quelques années n’ont probablement pas ce numéro d’enregistrement. Il suffit de faire une demande auprès de la mairie ou chez l’office du tourisme intercommunal.

  • Cas des copropriétés :

Dans le cas où vous souhaitez louer en saisonnier un bien en copropriété, il est obligatoire de vérifier que les règlements de ce dernier n’interdit pas ce type de location. Sinon, vous pouvez aussi demander un changement d’usage auprès des copropriétaires. Pour que cela soit valide, il faut obtenir l’accord unanime de ces derniers lors de l’assemblée générale.

  • Cas de sous-location du logement :

Vous êtes locataire et vous souhaitez mettre le logement en location courte durée, vous faites alors ce qu’on appelle la sous-location. Dans ce cadre, il est obligatoire d’avoir une autorisation écrite signée par le propriétaire. L’absence de cette autorisation peut vous exposer à des dommages et intérêts, et peut même causer la résiliation du contrat de bail.

  • Quand est-ce que le changement de destination est nécessaire ?

Si le bien à louer en courte durée n’est pas votre résidence principale, une autorisation de changement d’usage est nécessaire. Pareil pour les locaux qui ne sont pas à usage d’habitation.

À noter que le changement d’usage fait l’objet d’une compensation non-matérielle, mais à caractère réel. C’est-à-dire que le changement est définitif.

La fiscalité

Pour tous les propriétaires d’un bien en location meublée courte durée, il est obligatoire de déclarer les revenus locatifs dans la déclaration annuelle de revenus. Le régime fiscal peut être BIC ou réel selon votre choix.

Les obligations de fiscalité en location saisonnière varient selon la durée de la location et des revenus perçus. En effet, le taux d’imposition et les avantages fiscaux envisageables dépendent des recettes annuelles obtenues par la location saisonnière. D’autre part, la taxe de séjour dépend de l’imposition des communes.

Il faut également savoir qu’il est obligatoire de payer des cotisations sociales sur les revenus locatifs de logements meublés. C’est valable pour chaque bien loué en saisonnier dont le loyers annuel est au-delà des 23 000 €. Si vous avez plusieurs logements en location meublée courte durée, il faut noter que ce montant est par foyer, et il regroupe tous vos revenus. Ainsi, il est plus malin de ne pas dépasser ce seuil pour ne pas faire face à une éventuelle perte.

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