Le bail civil, discret mais versatile, occupe une place singulière dans le juridique et le fiscal de la location. Idéal pour les locations non professionnelles – résidences secondaires, terrains ou même certains locaux atypiques – il se distingue par une liberté contractuelle rarement égalée. Mais cette souplesse n’est pas sans contrepartie : le régime fiscal qui l’accompagne recèle des subtilités qu’il est impératif de maîtriser.
Régime fiscal applicable au bail civil
La fiscalité du bail civil diffère selon qu’il s’agit de revenus fonciers ou de bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le traitement fiscal dépend principalement de l’usage du bien loué, du statut du propriétaire et des éventuelles options fiscales choisies.
1. Les revenus fonciers
Les loyers perçus dans le cadre d’un bail civil sont généralement considérés comme des revenus fonciers. Ces revenus doivent être déclarés par le propriétaire dans sa déclaration annuelle d’impôt sur le revenu.
Micro-foncier ou régime réel : quel choix ?
- Micro-foncier : Ce régime simplifié s’applique si le total des revenus fonciers bruts (loyers encaissés) n’excède pas 15 000 € par an. Dans ce cas, un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué, et le propriétaire n’a pas besoin de détailler ses charges.
- Régime réel : Si les revenus fonciers dépassent 15 000 € ou si le propriétaire opte pour ce régime, il peut déduire ses charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, assurances, taxes, etc.). Cette option est souvent intéressante si les charges sont élevées.
Charges déductibles dans le cadre du bail civil
Les charges déductibles dans le régime réel incluent :
- Les frais d’entretien et de réparation,
- Les taxes foncières,
- Les intérêts d’emprunt,
- Les frais de gestion locative.
Attention : les travaux d’amélioration ou d’agrandissement du bien ne sont pas déductibles dans le cadre des revenus fonciers.
2. Location meublée : un cas particulier
Si le bien loué dans le cadre d’un bail civil est meublé, les loyers peuvent être imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cela ouvre la voie à deux régimes :
- Micro-BIC : Avec un abattement forfaitaire de 50 % (71 % pour les locations de tourisme classées),
- Régime réel : Permettant de déduire les charges réelles, mais nécessitant une comptabilité plus complexe.
Dans ce cas, le bail civil prend une dimension hybride, empruntant des caractéristiques fiscales des locations commerciales, tout en conservant sa flexibilité contractuelle.
Obligations fiscales des parties
Pour le propriétaire
- Déclaration annuelle des revenus : Les revenus issus du bail civil doivent être déclarés chaque année dans le cadre de l’impôt sur le revenu, selon le régime choisi.
- Paiement des prélèvements sociaux : En complément de l’impôt sur le revenu, les revenus fonciers sont soumis aux prélèvements sociaux, au taux de 17,2 %.
- Conservation des justificatifs : Pour les charges déductibles, il est crucial de conserver tous les justificatifs pendant plusieurs années, en cas de contrôle fiscal.
Pour le locataire
Le locataire n’a pas d’obligation fiscale particulière liée au bail civil, sauf s’il utilise le bien dans le cadre d’une activité professionnelle. Dans ce cas, le loyer versé peut être déduit des charges de son entreprise, sous certaines conditions.
Les spécificités fiscales pour les biens particuliers
Certaines catégories de biens loués sous un bail civil peuvent bénéficier de dispositifs fiscaux spécifiques :
- Les terrains agricoles : Les revenus peuvent être éligibles à des abattements fiscaux spécifiques, notamment dans le cadre de baux ruraux.
- Les monuments historiques : Les charges peuvent être déduites sans plafonnement si le bien est classé ou inscrit.
- Les biens en location saisonnière : Si le bail civil est utilisé pour une résidence secondaire louée de manière ponctuelle, le régime fiscal de la location meublée peut s’appliquer.
Les risques fiscaux et les erreurs à éviter
Pour éviter des pénalités ou un redressement fiscal, il est important de :
- Respecter les délais de déclaration des revenus fonciers,
- Ne pas confondre un bail civil avec un bail commercial ou un bail d’habitation, qui obéissent à des régimes fiscaux différents,
- Vérifier les conditions d’éligibilité aux régimes spécifiques (micro-foncier, micro-BIC, etc.).
