Pourquoi louer en saisonnier ?
Mai 25, 2020

La location saisonnière commence désormais à prendre de l’ampleur dans le secteur des établissements qui proposent un service d’accueil. C’est surtout le cas lors des périodes de vacances. La demande est en forte croissance, si bien que les offres sont de plus en plus nombreuses et variées. D’ailleurs, tous types de logements peuvent être proposés en location saisonnière. Vous avez donc la possibilité de générer un revenu passif avec votre résidence secondaire, ou un bien acquis dans le but de récolter le maximum de profit. En effet, il s’agit d’une forme d’investissement très lucratif si vous vous y prenez correctement. De plus, cette activité peut durer sur le long terme. Les avantages sont encore nombreux. Découvrez-les dans cet article, ainsi que le fonctionnement de la location saisonnière.

Qu’est-ce que la location saisonnière ?

Il s’agit d’une location courte durée, pouvant aller d’une nuit à quelques semaines. Mais généralement, cela ne dépasse pas les trois mois. À défaut de l’existence d’une définition spécifique, il faut retenir que c’est une location meublée dont l’élément clé est la durée.

Cependant, il faut différencier la location saisonnière de la location de vacances. Ces deux types de locations représentent effectivement un bail de courte durée. Mais il existe quand même une nuance entre ces deux notions, bien que cela soit petit. En fait, la location saisonnière est un bail généralement destiné aux vacanciers natifs qui recherchent un logement meublé tout au long de l’année. Alors que la location de vacances peut répondre à cette cible, tout autant qu’elle peut répondre aux demandes des touristes. Mais, elle  est généralement établie uniquement pendant les périodes de vacances scolaires.

En tant que location meublée, le bien doit comporter les mobiliers nécessaires pour vivre le temps d’un séjour. Au minimum, on doit y trouver :

  • une literie (avec couette et couverture) ;
  • des ustensiles de cuisine et vaisselles ;
  • une plaque de cuisson ou une gazinière ;
  • un réfrigérateur ;
  • et quelques meubles (table, chaises, …).

Une fois que votre logement dispose de ces éléments minimaux, vous pouvez le mettre en location saisonnière. Cela peut s’agir d’une villa, d’un appartement, d’un mobil-home, d’un gîte, d’une péniche, d’une ferme, d’un chalet, d’un tiny house, ou encore d’un bungalow, etc. Bref, cela peut être une location des plus classique, tout comme c’est possible de trouver des hébergements très insolites. D’ailleurs, vous pouvez même mettre votre résidence principale en location saisonnière pendant que vous partez en vacances.

Si vous n’avez pas encore un logement disponible pour être loué en saisonnier, mais que vous souhaitez investir, il est conseillé de choisir un bien en fonction de votre style de vie. Autant profiter de votre acquisition quand vous avez besoin de vous évader, ou de passer du temps en famille. Par exemple, si vous aimez la mer, il est normal de choisir une maison au bord de la plage. Le choix s’oriente plus tôt vers un appartement ou un chalet en montage si vous êtes plutôt fan de ski.

Comment cela fonctionne ?

Louer en saisonnier est accessible à tout le monde, que ce soit pour une durée limitée ou pour le long terme. Mais pour que l’activité démarre dans les règles et soit rentables, il faut comprendre le fonctionnement de la location saisonnière.

Démarche à faire :

Si vous souhaitez mettre votre résidence principale en location saisonnière, aucune démarche particulière n’est nécessaire. Mais dans le cas contraire, vous devriez obligatoirement faire une déclaration auprès de la mairie où se trouve le bien. Toutefois, certaines villes exigent une autorisation de la mairie peu importe le type de propriété. Cela concerne notamment :

  • les communes des départements du Val-de-Marne, des Hauts de Seine et de Seine Saint-Denis ;
  • les communes habitées de plus de 200 000 personnes ;

Il arrive aussi que le préfet ou l’Établissement Public de Coopération Intercommunale décide de la nécessité ou non de cette déclaration.

Conditions et fixation du tarif

Les conditions et la durée d’occupation d’un bien en location saisonnier peuvent être fixées librement entre le propriétaire (bailleur), et les vacanciers (locataires). Toutefois, il ne faut pas oublier qu’en aucun cas, le logement ne doit pas être occupé à des fins de domiciliation. Il est impératif de rester dans les 90 jours maximum.

Par ailleurs, chaque propriétaire qui loue un bien en saisonnier est libre de fixer son prix de location. Il en est de même pour tous les coûts liés à la location (caution, avance). La loi sur la location saisonnière ne contient aucun texte sur les tarifs appliqués.

Le contrat de location saisonnière

Comme les deux parties sont libres de déterminer les conditions de la location, ils peuvent choisir de faire une confirmation de réservation par écrite comme alternative au bail. Ce qui n’exclut pas la possibilité de faire une convention en bon et due forme.

Dans les deux cas, les éléments suivants doivent être mentionnés clairement :

  • le prix de la location
  • le coût des charges (s’il y en a)
  • la durée de la location (avec date d’arrivée et de départ)
  • La somme à payer comme dépôt de garantie (s’il y en a)
  • l’état descriptif des lieux
  • l’identité du bailleur et du locataire
  • la politique d’annulation

Astuces pour démarrer

– L’assurance pour louer un bien en saisonnier n’est pas obligatoire, mais elle est fortement recommandée. Il est toujours nécessaire d’assurer vos arrières en cas d’incendie ou d’inondation.

– Vous avez décidé de vous lancer ? Faites en sorte que votre annonce soit complète, permettant déjà à vos cibles de se sentir à l’aise. À l’appui, n’oubliez pas d’ajouter une photo de qualité. Votre description doit correspondre à la photo que vous allez publier.

– Quand vous fixez vos tarifs, la comparaison avec les concurrents est de mise. En effet, vous devriez présenter une offre compétitive, tant au niveau du prix, qu’au niveau du logement. En d’autres termes, le rapport qualité-prix est important pour garantir la rentabilité de l’activité.

– Pour garantir la pérennité de votre activité, il est conseillé d’accompagner le contrat avec une liste des biens mis à disposition de vos locataires. Cela aiderait également à mettre ces derniers en confiance.

– N’hésitez pas à profiter de toutes les plateformes sur lesquelles vous pouvez publier votre annonce.

En cas de litige

Il peut exister plusieurs formes de litiges relatives à la location saisonnière. Par exemple, si le bien ne correspond pas à la description et aux photos publiées, le locataire a le droit de demander une réduction du prix. Sinon, il a la possibilité de proposer une autre solution au bailleur. Si aucune solution n’aboutit, il peut réclamer auprès de la direction départementale de la concurrence.

Après la location, le propriétaire doit faire un état des lieux et restituer le dépôt de garantie selon les conditions mentionnées dans le contrat. Si jamais cela n’a pas été fait, une lettre de mise en demeure, en recommandée avec accusé de réception, devra être envoyé par le locataire dans ce sens.

Deux situations peuvent suivre cette lettre :

  • désaccord sur les retenues de la caution : recours à l’amiable devant la commission de conciliation du département
  • échec de la procédure à l’amiable : action en justice (juge de proximité pour une somme moins 4 000 € / tribunal d’instance pour une somme entre 4 000 et 10 000 €).

Les avantages pour les propriétaires dans la location saisonnière

Beaucoup d’investisseurs se sont lancés dans cette activité en raison de ses nombreux avantages. En effet, lorsque vous maîtrisez toutes les facettes de la location saisonnière, elle peut vous apporter une somme importante sur le long terme. Voici pourquoi.

Rentabilité immédiate

Contrairement à d’autres investissements, le profit immédiat, en l’occurrence dès le premier mois, est l’un des plus grands avantages de la location saisonnière. Contrairement à la location classique, la rentabilité est plus rapide, et également plus élevée. En effet, si la rentabilité de la location traditionnelle permet d’obtenir en moyenne 5 % de rentabilité, vous avez la possibilité de dépasser rapidement les 10 % avec une location courte durée.

C’est aussi grâce au fait que tout risque d’impayé est nul, vu que le locataire doit payer la totalité du loyer avant son séjour.

Ce qui signifie que louer en saisonnier pourrait vous créer un excellent complément de revenu. Néanmoins, tout dépend de votre emplacement, de votre tarif et de tous les détails liés à votre logement.

Acquisition d’un patrimoine sans apport de capitaux

Être propriétaire d’un bien loué en saisonnier, c’est avoir un patrimoine immobilier, sans réel apport de capitaux. En effet, le capital et les intérêts d’emprunt lié à l’acquisition sont généralement remboursés par les revenus que vous obtiendrez par le biais de la location en courte durée. Aucun effort d’épargne ne vous sera exigé. Quand l’activité est bien gérée, vous avez même la possibilité d’obtenir un important revenu complémentaire.

Autrement, dit, les loyers que vous percevrez grâce à votre logement loué en saisonnier seront suffisants pour rembourser la totalité de votre crédit. En plus de cela, vous disposez d’un patrimoine qui pourrait assurer votre retraite ou une source de revenu à durée indéterminée.

Avantages fiscaux

Comparée à la location classique, la location courte durée est aussi plus avantageuse du côté fiscalité. En fait, vous allez obtenir le statut de loueur meublé qui vous permettra de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % que vos recettes. Mais la condition est que votre revenu annuel reste en dessous des 32 900 €. D’autre part, vous avez aussi la possibilité de choisir le régime réel. Ainsi, l’ensemble des charges de vos revenus locatifs peut être déduites.

Bien mieux entretenu

Avec une location saisonnière, votre bien est mieux entretenu que quand elle est inoccupée. En effet, avec des personnes à l’intérieur, il est aéré, et plus entretenu. C’est encore mieux que si elle est occupée par les mêmes propriétaires pendant de longues années. En effet, les dégâts que différents locateurs, présents chacun pendant deux semaines, sont moins importantes, voire nuls, que ceux qu’aurait produits un occupant unique pendant 1 an.

D’ailleurs, chaque locataire doit verser un dépôt de garantie avant d’occuper le logement. Vous pouvez effectuer toutes réparations nécessaires avec ce montant si le locataire est en tort.

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