Comment fixer votre prix Airbnb ?
Juil 20, 2020

L’investissement dans une location saisonnière est un excellent complément de revenu à condition qu’il soit rentable. Pour cela, il est impératif de savoir fixer votre prix Airbnb. En effet, il est important de définir un tarif minimum de nuitée, notamment le prix plancher, à partir duquel ce placement sera lucratif. Comme tout investissement, il y a des paramètres à tenir en compte avant de procéder à cette étape. Découvrez-les dans les lignes qui suivent. 

Quels sont les critères à prendre en compte dans la définition de prix ? 

Avant de définir le prix d’une location saisonnière, il faut considérer les critères suivants : 

La localisation et la zone géographique de votre bien :  

Vous avez sûrement remarqué que tous les prix relatifs à un bien immobilier dépendent de la région où ce dernier est situé. Que ce soit pour un achat ou une location, il est évident que les biens dans une région touristique sont plus chers. La location Airbnb n’en fait pas exception. 

Après, il faut aussi tenir compte si le bien se trouve au centre-ville, juste à côté de la plage, ou à la campagne. Vous pouvez servir de l’environnement autour de votre bien à louer pour fixer un tarif minimum. 

Le type d’hébergement  

Il va de soi également que le type d’hébergement entre en compte quand vous fixez le prix plancher d’une location saisonnière. En plus de faire partie des critères de choix des invités, la nature de ce dernier influence fortement son prix. Il faudra alors bien le mettre en évidence et comprendre les différences de prix entre chaque type de logement. D’autant plus que les clients sont souvent influencés par les caractéristiques indispensables comme l’architecture, l’espace extérieur, la décoration intérieure, etc. 

La capacité d’accueil du bien 

Si, par exemple, le bien peut accueillir 10 personnes, vous pouvez fixer un prix relativement cher. Mais dans le cas où il est conçu pour une famille moins nombreuse, il faut être raisonnable. Afin de ne pas se tromper dans votre étude, il est recommandé de considérer le nombre de chambres, de cuisines, de salles de bains et de toilettes de la maison à louer en saisonnier. 

La saison 

Selon les activités disponibles sur place, et aussi en fonction de la situation géographique du bien, il est possible de fixer un prix plancher pour chaque saison. Vous comprendrez que le prix sera plus élevé quand il y a une forte demande.  

Les avantages proposés 

N’oubliez pas non plus d’inclure les atouts du logement quand vous fixez le prix de la maison. Dans ce cadre, il faut considérer les équipements supplémentaires à disposition des locataires (machine à laver, lave-vaisselle, barbecue, une cheminée, des équipements électroniques en plus, etc.). Prenez soin aussi de noter les biens consommables que vous mettez à disposition de vos invités (savon, liquide vaisselle, shampooing, gel douche, repas, …). Tenez également compte des services supplémentaires que vous souhaitez instaurer comme le ménage, un abonnement satellite, Internet, etc. Sans oublier le bien-être supplémentaire lié au bien (jardin, piscine, vue, sauna, …). 

Tous ces éléments constituent des charges et des frais en sus que vous devriez considérer lors de votre calcul du prix minimum. Ajoutez-les à vos charges fixes et divisez par 365 afin d’avoir une idée du prix qui vous permettent de les payer.  

Comment fixer ses prix en tenant compte de la concurrence ? 

Comme toute activité, il est important de tenir compte de la concurrence, surtout en matière de prix. S’il est possible de s’inspirer des tarifs appliqués par les concurrents, il est important de savoir ajuster le prix en fonction de la demande. Cela nécessite une connaissance du marché local, mais aussi des tendances touristiques de la région.  

En fait, il est important de lister tous les logements similaires à votre bien à louer dans la même région et dans la même ville, aux alentours de 2 à 5 km. Ensuite, il faut vérifier les prix qu’ils pratiquent, tout en notant les écarts de prix, avec ou sans raison particulière. Après, il faut vérifier les avis sur chacun d’entre eux. Pour un logement qui reçoit beaucoup d’avis positifs, il est clair que les vacataires ont apprécié le rapport qualité-prix. Et en fonction de toutes les caractéristiques en commun avec votre bien à louer, vous pouvez définir un tarif approximatif. Vérifiez ce qui pourrait justifier un prix nuitée sur airbnb plus élevé pour votre logement ou pour celui de la concurrence. 

D’autre part, vous pouvez aussi effectuer une simulation de réservation afin de définir le prix exact de votre location saisonnière. Cela vous permettra d’avoir plus de détail sur leurs prix, mais aussi sur les avantages concurrentiels qu’ils proposent, et sur leurs calendriers. En plus des avantages matériels, sachez que l’emplacement (vue, distance par rapport à la ville, la plage ou autres) peut aussi justifier les prix. 

Sinon, les calendriers de réservation vous donneront un aperçu sur leurs tarifs sur chaque saison. Cela vous permettra aussi de voir leur disponibilité (ou pas) pendant les week-ends, les vacances et les autres périodes. A noter que si le calendrier d’un concurrent est rarement vide, c’est qu’il est la bonne référence avec laquelle comparer votre bien. 

Comment fixer ses prix en fonction des saisons ? 

Nous avons mentionné dans les critères que le prix plancher location saisonnière dépend également de la saison. Il est ainsi important de comprendre que le pic de vacanciers diffère aussi selon la situation géographique du logement. Mais dans tous les cas, les tarifs en hiver seront dissemblables de ceux en été.  

À titre d’exemple, une location saisonnière près de la plage sera plus chère pendant l’été qu’en hiver. Inversement, le prix d’un logement aux alentours d’une station de ski sera plus lucratif en hiver. Dans les deux cas, vous pouvez augmenter les prix pendant les périodes estivales. Sachez que la différence de prix pendant la haute-saison peut aller jusqu’à trois fois plus élevée que le tarif habituel. 

Proposer des prix différents en fonction des saisons est une des stratégies qui vous aidera à optimiser la rentabilité de votre location airbnb. Il est également possible de proposer des prix variés pour la semaine et pour les week-ends. Vous pouvez proposer les tarifs en semaine comme une promotion afin de convaincre les vacanciers de réserver votre logement. Dans ce sens, retenez aussi que la stratégie de promotion est aussi une excellente méthode pour attirer des clients. 

Vous pouvez, par exemple, fixer un tarif plus élevé que les basses saisons lors des débuts des périodes estivales pour votre logement à la mer. Mais pour marquer le début des vacances, vous pouvez proposer une promotion pour les trois premières nuitées, ou pour les trois premiers clients, etc. 

A noter également que les grands évènements, les week-end à jour fériés, les congres importants de votre ville ou proche du logement, festivals ou concerts divers peuvent amener vos prix à la hausse. Vous pouvez donc ajuster votre prix en tenant compte de tout cela. 

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